Kā izveidot HOA savā mājā

Kas ir HOA un kāpēc tas ir vajadzīgs

Māju īpašnieku asociācija (HOA) ir bezpeļņas organizācija, kas izveidots uz nenoteiktu laiku apsaimniekot daudzdzīvokļu māju, ir bankas konts un zīmogs.

HOA atbildes tās uzturēšanai, ekspluatācijai, remontam, kā arī sabiedrisko pakalpojumu sniegšanai saviem iedzīvotājiem. Šos jautājumus risina sabiedrības valde un priekšsēdētājs.

Svarīgākie jautājumi ir atrisinātas ar visu iedzīvotāju piedalīšanos. Piemēram, kopsapulcēs tiek apspriests obligāto maksājumu apjoms, kredīta saņemšana, gada plāns īpašuma remontam un tamlīdzīgi. Lēmums tiek uzskatīts par pieņemtu, ja balsoja vismaz divas trešdaļas personālsabiedrības biedru.

Pēc HOA reģistrācijas īpašniekiem paveras jaunas iespējas: piemēram, jūs varat īrēt pagrabos un saņemto naudu ieguldīt videonovērošanas kameru uzstādīšanā, energoefektīvās tehnoloģijās un ne tikai. Vai arī paņemiet kredītu kapitālremontam, lai negaidītu, kamēr HOA kontā uzkrāsies vajadzīgā summa.

Mājā var organizēt tikai vienu partnerību. Tajā pašā laikā partnerībā var ienākt vairākas mājas.

Kā HOA atšķiras no Kriminālkodeksa un ko izvēlēties

Vēl viens, populārāks daudzdzīvokļu mājas pārvaldīšanas veids ir apsaimniekošanas sabiedrības (MC) iesaistīšana. Tātad, Maskavas reģionā tagad 88% mājokļu satikties privātās vai pašvaldību organizācijas, par 12% - HOA.

Lielbritānija ir īpaši aktuāla jaunajām mājām, kur iedzīvotāji vēl nav paspējuši viens otru iepazīt. Laika gaitā, kad kopiena sāk veidoties, īpašnieki, ja vēlas, maina Kriminālkodeksu uz HOA. Tomēr partnerība var nolīgt pārvaldības sabiedrība kā darbuzņēmējs.

Atšķirībā no HOA, Apvienotā Karaliste ir komerciāla organizācija.

Tā darbība ir licencēta, un darba apjoms ir noteikts līgums līdz pieciem gadiem. Pārvaldības sabiedrība vai nu patstāvīgi apkalpo māju, vai piesaista citus uzņēmumus. Un viņa arī sniedz dzīvokļu īpašnieku (vai HOA, ja līgums noslēgts ar personālsabiedrības) atskaites par paveikto darbu.

Abām pārvaldības formām ir priekšrocības un trūkumi. HOA priekšrocība ir tā, ka visi dalībnieki ir personīgi ieinteresēti efektīvā mājas pārvaldībā un var izvēlēties darbuzņēmējus, nedomājot par peļņu.

Tāpat ir viegli kontrolēt partnerības līdzekļu izlietojumu: tai ir viens norēķinu konts mājai. Rezultātā jebkurš īpašnieks, ja vēlas, var pārbaudīt finanšu darījumus. Savukārt apsaimniekošanas sabiedrībai konts var būt uzreiz vairākām mājām, kuras atrodas tās pārvaldībā.

Tajā pašā laikā HOA no iedzīvotājiem prasa augstu pašorganizācijas līmeni. Partnerība uzņemas atbildību par visām inženiersistēmām un tās pārstāvjiem neatkarīgi sazināties ar piegādātājiem, risināt ar tiem strīdus, kā arī risināt konfliktus starp īpašniekiem. Mājā ne vienmēr ir cilvēki, kuri var kompetenti risināt šos jautājumus.

Tajā pašā laikā Apvienotā Karaliste ir organizācija, kas, kā likums, profesionāli nodarbojas ar vadību. Tās pārstāvjiem parasti jau ir pieredze un pareizo piegādātāju kontakti. Viņa rūpējas par visu saziņu ar viņiem. Ja pārvaldības sabiedrība nav pietiekami kvalificēta, tā var būt mainīt.

Šajā tabulā mēs esam apkopojuši galvenos HOA un Apvienotās Karalistes plusus un mīnusus:

Kopumā HOA pārvaldība šodien ir vienkāršāka nekā pirms dažiem gadiem. Šajā laikā tirgū ir parādījušies pakalpojumi, kas var veikt daudzas funkcijas, piemēram, grāmatvedību, kontaktu centra organizēšanu un neatliekamās palīdzības dienestu.

Tātad HOA priekšsēdētājam nebūs patstāvīgi jāatbild uz iedzīvotāju pieprasījumiem, ja viņiem ir plīsusi caurule. Pat īpašnieku sapulces ar balsošanu var rīkot attālināti.

Labākais risinājums var būt shēma, kurā HOA nolīgst pārvaldības uzņēmumu kā darbuzņēmēju. Tas apvienos abu mājas kontroles veidu priekšrocības. Tajā pašā laikā pārvaldības sabiedrība kļūst par "pakalpojumu" un nebūs "virs" par īpašniekiem, bet gan līdzvērtīgā horizontālā partnerībā ar HOA.

Kā izveidot HOA

Ja esat iniciators, ir svarīgi sazināties ar iedzīvotājiem, saprast, vai viņi vēlas izmaiņas, runāt par HOA darba iezīmēm. Parasti mājās jau ir vispārīgi čati WhatsApp vai Telegram - tajos var novērtēt kaimiņu noskaņojumu, atrast tos, kas atbalstīs jūsu ideju.

Aprēķiniet mājas uzturēšanas izmaksas

Ja redzat pozitīvu atbildi, varat doties uz izdevumu aprēķinu. Jāsaprot, kādas inženiersistēmas ir mājā, kādi meistari nepieciešami to uzturēšanai, cik maksā viņu pakalpojumi, kas nepieciešams remonts tagad.

Jums būs nepieciešams lifts, avārijas un dispečeru dienesti, grāmatvedība, sētnieki, santehniķi, elektriķi, inženieri. Šie paši speciālisti pārbaudīs māju, pirms MC to nodos jūsu HOA.

Kā minēts iepriekš, mūsdienās lielāko daļu pakalpojumu var izmantot ārpakalpojumu sniedzējiem.

Tas ir vienkāršāk un lētāk, jo nav nepieciešams tērēt naudu cilvēku noturēšanai valstī un pašiem organizēt procesu. Turklāt šādā veidā ir vieglāk pieslēgt pagaidu strādniekus - piemēram, ja ziemā ir daudz sniega un vajag vairāk sētnieku. Tirgū ir pakalpojumi, kas var atrisināt visas šīs problēmas, piemēram, Gorserv.

Turklāt HOA var savienot iedzīvotāja mobilo aplikāciju un vienkāršot saziņu ar īpašniekiem. Tajā var pieņemt pieteikumus, veikt sabiedriskās domas aptauju, izvietot sludinājumus un saņemt datus no skaitītājiem. Tas cita starpā ļaus atteikties no čeku papīra kopijām – dzīvokļu īpašnieki rēķinus varēs apmaksāt tiešsaistē. Vidēji šāda programma maksā 3–10 rubļus par dzīvokli mēnesī.

Visbeidzot, aprēķinos varat iekļaut izmaksas apdrošināšanas līgums māju īpašnieku atbildība par kaitējumu, kas nodarīts trešo personu īpašumam. Tas nozīmē, ka gadījumā, ja kāds no iedzīvotājiem appludinās svešu dzīvokli vai kādam aizdegsies elektrības vadi, remonta izmaksas segs apdrošināšana.

Izveidojiet iniciatīvas grupu

Tas palīdzēs HOA izveidei piesaistīt pēc iespējas vairāk īpašnieku. Prasības cilvēku skaitam tajā un biedru pienākumiem likumā nav noteiktas.

Parasti grupa palīdz sapulces organizēšanā, informē īpašniekus par tās norisi, atlasa atbildīgo personu kandidātus. Tās dalībnieki var arī staigāt pa dzīvokļiem un runāt par HOA priekšrocībām iedzīvotājiem. Tādus palīgus var atrast jau minētajos čatos mājās.

Sagatavojiet HOA hartas projektu

Partnerības statūti ir galvenais dibināšanas dokuments, kas regulē organizācijas darbību. Tas tiek pieņemts uzreiz pēc lēmuma par HOA izveidi īpašnieku kopsapulcē. Uzmetuma versiju labāk sagatavot iepriekš. Šāda dokumenta paraugu var atrast internetā.

Statūtos jāiekļauj sekojošais: informāciju:

• HOA atrašanās vieta. Pietiekami norādīt izlīgums (saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 54. pantu).
• Tās darbības priekšmets un mērķis.
• Dalības HOA rašanās un izbeigšanas kārtība.
• Sabiedrības pārvaldes institūciju, revīzijas komisijas sastāvs un kompetence, to lēmumu pieņemšanas kārtība.
• Cita informācija, kas nav pretrunā ar likumu. Piemēram, veids, kā informēt iedzīvotājus par kopsapulcēm un HOA darba rezultātiem. Varat arī norādīt, ka priekšsēdētāju ievēl īpašnieki kopsapulcē vai tikai valdes locekļi no sava sastāva.

Svarīgs punkts: hartā ir jāizmanto ne tikai HOA nosaukums, bet arī TSN - īpašuma īpašnieku partnerība. Šis termins nav no mājokļa koda, bet gan no Krievijas Federācijas Civilkodekss, un tieši uz viņu vadās nodokļu inspekcija.

TSN ir salīdzinoši jauna nekustamo īpašumu pārvaldīšanas organizatoriskā un juridiskā forma, kas aptver ne tikai daudzdzīvokļu mājas, bet jo īpaši arī dārzkopības biedrības.

Šeit ir hartas formulējuma variants: “Partnersabiedrība ir bezpeļņas korporācija organizācija, kas izveidota īpašuma īpašnieku personālsabiedrības veidā, personālsabiedrības veidā māju īpašniekiem."

Organizējiet īpašnieku sapulci

Galīgais lēmums par HOA rezidentu izveidi pieņemt kopsapulcē. Par to iniciatoram jāpaziņo īpašniekiem 10 dienas pirms pasākuma. Jāsūta visiem pasūtīta vēstule vai iesniegt paziņojumu personīgi zem paraksta. Turklāt ir vērts ievietot sludinājumus mājā un rakstīt par tikšanos vairākas reizes vispārējā WhatsApp vai Telegram čatā.

Tas likumā nav noteikts, taču palīdzēs izvairīties no iedzīvotāju pretenzijām nākotnē.

Pirmajā kopsapulcē vispirms tiek izvēlēts sekretārs, kurš to izdarīs protokolspasākuma noslēgumā. Pēc tam pārrunā, kāpēc partnerība vajadzīga, kā tiks sakārtota mājas apsaimniekošana un kā mainīsies tarifi. Tajā pašā sanāksmē parasti tiek pieņemta HOA harta. Būs nepieciešama arī balsu skaitīšanas komisija, kas saskaitīs balsis. Stingras prasības tam Nē.

Lai noturētu tikšanos Var pilna laika, nepilna laika un nepilna laika formā. Jebkurā gadījumā mājas iedzīvotājiem būs jābalso rakstiski, aizpildot biļetenus. Tajos īpašnieki norāda pilnu vārdu, uzvārdu, pases datus, adresi, istabas numuru, tās platību, dalīties īpašumtiesībās lēmumus par katru jautājumu (“par”, “pret”, “atturas”), ievieto datumu, parakstu un stenogrammu.

• Klātienē īpašnieki pulcējas vienuviet, lai pārrunātu aktuālos jautājumus un balsotu.
• Neierašanās veidlapas gadījumā iedzīvotāji aizpildītos vēlēšanu biļetenus nosūta vai novirza uz konkrētu datumu paziņojumā norādītajā adresē.
• Nepilna laika forma nodrošina iespēja klātienē apspriest darba kārtību un pieņemt lēmumus par galvenajiem jautājumiem un balsot neklātienē.

Sapulci var rīkot arī tiešsaistē – ar speciālo dienestu palīdzību. Piemēram, ĢIS mājokļu un komunālie pakalpojumi. Lai uz to aicinātu visus mājas iedzīvotājus, būs nepieciešams īpašnieku reģistrs. Jūs varat to pieprasīt no Apvienotās Karalistes. Ja uzņēmums atsakās sniegt informāciju, varat vērsties tiesā, taču vieglāk ir pasūtīt reģistru no tādiem pakalpojumiem kā Register.net.

Svarīgi, ka protokolu pēc sanāksmes parakstīja visi iedzīvotāji, kuri iestājās par HOA izveidi, - ne mazāk 50% no kopējā telpu īpašnieku balsu skaita + 1 balss.

Izvēlieties valdi un priekšsēdētāju

Parasti uzreiz pēc lēmuma par HOA izveidi tajā pašā kopsapulcē īpašnieki ar balsu vairākumu ievēl valdi un priekšsēdētāju. Valdes locekļi var arī paši izlemt, kurš to uzņems vadošais pozīcija, ja tā ir noteikta hartā.

Priekšsēdētājs pieņems vadības lēmumus un var iekļauties balsu skaitīšanas komisijā kopā ar sekretāru, valde viņam palīdzēs galveno uzdevumu izpildē. Priekšsēdētāja pilnvaru termiņš ir atkarīgs no īpašnieku lēmuma.

Ja HOA biedri ir neapmierināti ar atbildīgajām personām, viņi var tās mainīt jaunajā kopsapulcē.

Uz kuģa labāk izvēlēties nepāra cilvēku skaitu - 5 vai 7 cilvēki. Ja māja ir maza, pietiek ar trim. Šādā gadījumā nebūs situācijas, kad valdes locekļu balsis sadalās vienādi - piemēram, izvēloties priekšsēdētāju.

Pēc iedzīvotāju lēmuma valdes locekļiem par darbu var izmaksāt atlīdzību, taču praksē tas vairāk attiecas uz priekšsēdētāju - viņš visvairāk laika velta vadībai. Atlīdzības apmērs noteikt īpašniekiem HOA biedru kopsapulcē. Tajā pašā laikā gan valde, gan priekšsēdētājs var strādāt bez maksas - šeit nav nekādu likumdošanas ierobežojumu.

Nepieciešama arī HOA izvēlēties revīzijas komisija no tās locekļu vidus. Šie cilvēki vismaz reizi gadā pārbauda personālsabiedrības finansiālo darbību un sniedz iedzīvotājiem atzinumu par pārbaudes rezultātiem. Ja rodas jautājumi par dokumentāciju, šī tēma tiek aktualizēta kopsapulcē.

Reģistrējiet HOA nodokļu birojā

HOA reģistrēts kā juridiska persona mājas atrašanās vietā. Dokumentus var iesniegt arī caur "Gosuslugi". Jums būs jāpievieno pieteikums P11001, pase, hartas kopija, sanāksmes protokols.

Iesniedzot dokumentus personīgi, jums būs jāmaksā nodeva 4000 rubļu. Iesniedzot elektroniski, nav samaksāts.

Reģistrējot partnerattiecības pieteikumā, ir svarīgi izmantot nosaukumu TSN - kā minēts iepriekš, tas ir ņemts no Krievijas Federācijas Civilkodeksa. Ja mēģināsit reģistrēt HOA, nodokļu iestāde, visticamāk, jums atteiks, jo šāda organizatoriskā un juridiskā forma nav paredzēta spēkā esošajos tiesību aktos.

Diemžēl tagad civiltiesību normas ir pretrunā ar mājokļu tiesībām - Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksā ir norādīts organizācijas veids (HOA), kura forma nav paredzēta Krievijas Federācijas Civilkodeksā.

Slēgt līgumus ar īpašniekiem

Lai kļūtu par HOA biedriem, raksta īpašnieki, kuri balsoja par partnerības izveidi paziņojums, apgalvojums par ierakstu jebkurā formā.

Visticamāk, ne visi iedzīvotāji vēlēsies kļūt par partnerības daļu. Tomēr ar pārējo būs arī jāslēdz atsevišķi līgumi, jo Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksā teicaka viņi maksā nodevu par mājokļa uzturēšanu un komunālie pakalpojumi saskaņā ar šiem dokumentiem.

Šādam līgumam nav stingras formas, galvenais, lai dokumentā būtu izklāstīti HOA pienākumi apsaimniekot māju un īpašnieku par savlaicīgu samaksu. Līguma pielikumā parasti ir norādīts maksājuma apmērs par mājas uzturēšanu. Varat pievienot nosacījumus tā indeksēšanai. Līguma noslēgšanas kārtība regulēta Civilkodekss.

Īpašniekam būs 30 dienas, lai parakstītu dokumentu vai nosauktu punktus, kas viņam nebija piemēroti. Iedzīvotājs var atteikties no līguma, bet viņam joprojām ir jāmaksā par pakalpojumiem - orientējoties uz līguma pielikumā norādītajām summām un resursu tarifiem. Pēdējos izveido reģionālā enerģētikas komisija.