Noma, tālākpārdošana un fondi: 7 veidi, kā pelnīt naudu ar nekustamo īpašumu
Literārs Mistrojums / / August 22, 2022
1. Izīrē dzīvokli
Metode ir vienkārša, taču ir svarīgi rīkoties likuma ietvaros. Pirmais solis ir līgums. Gan ilgtermiņa, gan ikdienas īrei nepieciešams secinātKrievijas Federācijas Civilkodekss. 35. nodaļa Mājokļa īrēšana rakstisks līgums ar darba devēju. Tas paredzēts, lai aizsargātu finanses un īpašumu gadījumā, ja īrnieks sabojā mēbeles vai sāk atbrīvot dzīvokli bez jūsu ziņas. Bez līguma būs grūti strīdēties un prasīt kompensāciju. Vēl viens veids, kā nodrošināt sevi finansiāli - ņemKrievijas Federācijas Civilkodekss. 329. pants Saistību izpildes nodrošināšanas veidi jaunajiem īrniekiem ir depozīts un līgumā jānorāda, kādos gadījumos summa īrniekam netiks atgriezta.
Otrs svarīgais moments ir nodokļi par dzīvokļa īri. PrivātpersonasNodokļu kodeksa 224. pants. nodokļu likmes maksā 13% IPKrievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 346.20 pants. nodokļu likmes vienkāršots - 6%. Ja tas nav izdarīts, pastāv risks labiKrievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 122. pants. Nodokļu summu (nodevu, apdrošināšanas prēmiju) nemaksāšana vai nepilnīga samaksa
— no 20 līdz 40% no nenomaksātās nodokļa summas. Tas neatbrīvo pašu parādu.Izīrē īstu un pilnībā apmaksātu dzīvokli un mājokli, kas iegādāts ar hipotēku. Bet mums ir jāņem vērā pieprasījums nekustamā īpašuma tirgū un likmes no bankām. Teiksim, ja īres izmaksas samazinās par 4% un hipotēka gadā no ienesīguma apēd vēl 3%, jūs varat būt mīnusā. Īpaši aktuāli tas ir tagad, jo pavasarī nekustamo īpašumu cenas un hipotekāro kredītu likmes ir kāpušas debesīs.
2. Organizēt īrētu mājokļu apakšnomu
Jūsu īrētā platība var būt atkārtotKrievijas Federācijas Civilkodeksa 615. pants. Īrētā īpašuma izmantošana citai personai. Tādā gadījumā dzīvoklis nebūs jāpērk, bet svarīgi ir iegūt īpašnieka piekrišanu un fiksēt to primārajā īres līgumā.
Šeit ir divi veidi, kā nopelnīt naudu:
- Izīrē daļu telpu. Pieņemsim, ka jūs īrējat divistabu dzīvokli un ievietojat vēl vienu cilvēku brīvā istabā.
- Prombūtnes laikā izīrēt īrētās telpas. Atrodiet pagaidu īrnieku mājoklim atvaļinājumā vai komandējumā.
Turklāt apakšnomas izmaksas var palielināties saistību trūkuma dēļ. Primārais īrnieks joprojām ir atbildīgs īpašnieka priekšā par īpašuma stāvokli un savlaicīgu samaksu, un apakšīrniekam par to nav jāuztraucas.
Drošības nolūkos svarīgi arī noslēgt līgumu, kas līdzīgs tam, kāds tiek noformēts, izīrējot mājokli. Vienīgais jaunais nosacījums ir tas, ka šī dokumenta derīguma termiņš nedrīkst pārsniegt primārā.
3. Investējiet komerciālajā nekustamajā īpašumā
Nav nepieciešams tērēt desmitiem vai simtiem miljonu, vai varbūt pat miljardus rubļu, lai atvērtu tirdzniecības centru vai pārvērstu dzīvokli pirmajā stāvā par veikalu vai kafejnīcu. Jūs varat ieguldīt komerciālā nekustamajā īpašumā ar salīdzinoši nelielu summu, izmantojot ieguldījumu fondus (UIF). Viņi savāc līdzekļus no investoriem un iegulda tos, un apmaiņā fonda dalībnieki saņem daļu - īpašumtiesības apliecinošu vērtspapīru. Ieguldījumu fondi var nodarboties ar dažādiem aktīviem – akcijām, obligācijām, biznesu un faktiski komerciālo nekustamo īpašumu.
Atkarībā no aktīva likviditātes, tas ir, iespējas to ātri pārdot, kopfondi ir atvērti, intervāli, maiņas un slēgti. Nekustamā īpašuma fondi parasti ir tikai slēgtie: akcijas ir diezgan viegli iegādāties jebkurā laikā banku pieteikumos, bet atmaksāt tās pēc slēgšanas (termiņi tiek norādīti uzreiz). Iziet no fonda agrāk par plānoto datumu būs iespējams, tikai pārdodot daļu tālāk citai personai.
Ienesīgums šeit paredz izmaiņas akcijas vērtībā: tas aug līdz ar nekustamā īpašuma cenu un īrnieku maksām. Maksājumu biežums ir atkarīgs no slēgtā ieguldījumu fonda stratēģijas:
- Ja fonds ieguldīs komerciālos nekustamajos īpašumos būvniecības stadijā, peļņu būs iespējams gūt tikai pēc tā nodošanas ekspluatācijā. Kamēr daļa netiks pārdota, nauda kontā netiks ieskaitīta.
- Ja fonds iegādājas gatavus īpašumus, akcionāri katru ceturksni saņem starpposma īres ienākumus. Lai saņemtu ienākumus, nav jāgaida akcijas izpirkšana. Līgumi ar īrniekiem tiek slēgti uz ilgu laiku (no 5 līdz 15 gadiem), kas nodrošina maksājumu stabilitāti.
Jebkurā gadījumā pēc fonda slēgšanas īpašums tiek pārdots un nauda tiek sadalīta starp investoriem. Sākotnējās iemaksas apjoms palielinās, pateicoties peļņai no objektu sadārdzinājuma.
Šādā naudas pelnīšanas veidā pastāv riski. Piemēram, īrnieku priekšlaicīga aiziešana vai nekustamā īpašuma tirgus vērtības samazināšanās var ietekmēt rentabilitāti. Lai akcija būtu stabila, pirms pirkšanas rūpīgi jāizpēta ieguldījumu fonds: jāpārbauda tā vēsture, atsauksmes, jāskatās, ar kādiem klientiem tas strādā.
Pārvaldes sabiedrībai ir viegli ieguldīt nekustamajā īpašumā, izmantojot slēgto ieguldījumu fondu.Mūsdienu nekustamā īpašuma fondi”- tas darbojas Krievijas tirgū kopš 1996. gada. MC tagad pārvalda piecus slēgtos fondus, kas pērk un iznomā noliktavas, tirdzniecības centrus, birojus un citas dārgas un ienesīgas telpas.
Minimālās iemaksas izmaksas ir 100 000 rubļu. Tas ir lētāk nekā pilnvērtīga komerciālā nekustamā īpašuma iegāde, turklāt tas ir mazāk energoietilpīgs: telpu izvēle, komunikācija ar īrniekiem, dokumentācija - to visu pārņem apsaimniekošanas uzņēmums. Akcijas īpašnieks šajā laikā vienkārši saņem ienākumus. Ieguldīšanas termiņš slēgtajos ieguldījumu fondos ir no 5 līdz 10 gadiem. Daļu turētāju tiesības garantē arī īpašs depozitārijs: tas veic uzskaiti par tiesībām uz daļām vienlaikus daudzos fondos un pārvaldības sabiedrībās.
Pirms nekustamā īpašuma iegādes Lielbritānijā"Mūsdienu nekustamā īpašuma fondi» veic investīciju risku novērtējumu un piecu veidu auditus, tai skaitā tehniskos un juridiskos, - atlasa tikai kvalitatīvus objektus. Turklāt uzņēmums novērtē nekustamā īpašuma pievilcību enkurīrniekiem, tas ir, lieliem uzņēmumiem un federālajiem tīkliem, piemēram, tirgiem. Riski, ka viņi vēlas lauzt ilgtermiņa līgumu un pamest vietni, ir mazāki nekā mazam un tikai attīstošam uzņēmumam.
Kļūsti par investoru
4. Pārdod "nogalināto" dzīvokli tālāk
Otrajā nekustamā īpašuma tirgū ir pietiekami daudz dzīvokļu ar sliktiem remontdarbiem, avārijas komunikācijām vai tiesību pārkāpumiem. Problēmu dēļ to izmaksas parasti ir zemas – pat ja atrašanās vieta ir laba un kadri iespaidīgi. Ar šādu nekustamo īpašumu jūs varat nopelnīt, ja novēršat visus trūkumus un laižat pārdošanā par tirgus cenu.
Šajā gadījumā jums ir iepriekš jānovērtē savas iespējas un dzīvokļa problemātiskuma pakāpe. Lai to padarītu pievilcīgu, būs jātērē enerģija, jāiegulda apdares materiālos, santehnikas pakalpojumos, jāalgo jurists un jāsakārto dokumenti. Turklāt pēc iegādes jārīkojas ātri: pastāv risks, ka remonta un citu jautājumu risināšanas laikā mājokļa tirgus vērtība kritīsies un dzēsīs visus iespējamos ieguvumus.
5. Pērciet dzīvokli būvniecības stadijā esošajā mājā
Būvniecības stadijā mājoklis maksā mazāk, un, kad dzīvoklis ir gatavs, varat to pārdot tālāk un laimēt uz cenas starpību. Šajā gadījumā tiek noslēgts akciju līgums - iegūta2004. gada 30. decembra federālais likums Nr. 214-FZ “Par piedalīšanos daudzdzīvokļu ēku koplietošanas celtniecībā un citiem nekustamā īpašuma objektiem un par grozījumiem atsevišķos Krievijas likumdošanas aktos Federācija". 4. pants Līgums par dalību koplietošanas būvniecībā īpašuma tiesības, nevis pats dzīvoklis. Lai izvairītos no problēmām ar izstrādātāju, iepriekš jāpārliecinās, vai dokumenta tekstā ir norādīti nodošanas ekspluatācijā nosacījumi, atslēgu nodošanas termiņi un kompensācijas nosacījumi. Ar pēdējo būs vieglāk atrisināt jautājumus, ja galīgā dzīvojamā platība izrādīsies atšķirīga no līgumā noteiktās uzņemtā materiāla vai citu nosacījumu ziņā.
Turklāt pirms pirkšanas ir svarīgi rūpīgi apsvērt attīstītāja vēsturi un reputāciju – pretējā gadījumā pastāv risks ieskriet ilgstošā būvniecībā vai vienkārši iegūt neveiksmīgu dzīvokli. Lai to izdarītu, jums ir jāizpēta dokumenti izstrādātāja vietnē, jāielauž tajā Vienota informācijas sistēma mājokļu būvniecībai un šķīrējtiesu lietu skapi, kā arī lasīt klientu atsauksmes.
6. Ieguldiet ar hipotēku nodrošinātos vērtspapīros (MBS)
Ar hipotēku nodrošināti vērtspapīri - obligācijas, ražotsFederālais likums "Par hipotēkas vērtspapīriem", datēts ar 2003. gada 11. novembri N 152-FZ bankas. Darba shēma ir šāda: bankas klients paņem no viņa naudu, lai iegādātos nekustamo īpašumu, un banka par tādu pašu summu emitē vērtspapīrus un nosūta tos uz biržu, kur tos nopērk investori. Banka šajā gadījumā uzvar, kompensējot aizdevuma izsniegšanai iztērētos līdzekļus, un investors saņem garantēti ienākumi: peļņa ir fiksēta un pil vienreiz ceturksnī vai sešos mēnešos no bankas maksātiem procentiem kreditors.
Šīs metodes galvenais trūkums ir ilgtermiņa: jūs varat izņemt depozītu tikai pēc tam, kad hipotēka ir pilnībā samaksāta, un tas parasti ir gadu desmitiem. Turklāt pastāv risks, ka aizņēmējs vispār nespēs samaksāt hipotēku. Bet depozīta summa var būt jebkura: ir reāli nopirkt ICB par 1000 rubļiem. Un tie tiek pārdoti biržās — lai iegādātos, jums nav nekur jādodas un jāsadarbojas ar trešajām pusēm.
7. Pērciet izstrādātāju obligācijas
Attīstītāji tagad nevar izmantot akcionāru līdzekļus jaunu māju celtniecībai - nauda atrodas darījuma kontos. Un viņiem ir vajadzīgs finansējums, tāpēc viņi atbrīvotVērtspapīri, nevis ķieģeļi: kas jums jāzina par izstrādātāju obligācijām / RBC obligācijas: investori tās pērk, tas ir, dod līdzekļus projektu īstenošanai, un attīstītājs pēc tam atdod naudu, bet ar procentiem.
IenesīgumsIzstrādātāju izvietoto obligāciju apjoms Krievijā gada laikā gandrīz dubultojies / TASS šeit ir augsts - 10-15%, bet ir daudz risku. Piemēram, ja samazināsies pieprasījums pēc mājokļiem jaunbūvēs, uzņēmumu pārdošanas rādītāji kritīsies – nebūs naudas, lai maksātu procentus.
Slēgtā kopfonda akciju iegāde ir uzticams veids, kā pelnīt naudu ar nekustamo īpašumu. Šeit ir maz risku, jo peļņa veidojas nevis no viena, bet diviem avotiem - nomas maksas un tirgus cenas izmaiņām. Ienākumi tiek sadalīti starp akcionāriem reizi ceturksnī. ZPIF pārvaldības stratēģijaMūsdienu nekustamā īpašuma fondi” paredz tikai uzceltu un jau nomātu objektu iegādi, tāpēc investori uzreiz sāk gūt peļņu no akcijas. Un to iespējamā rentabilitāte nav zemāka par VOD - aptuveni 15% gadā.
Jūs varat kļūt par investoru komerciālajā nekustamajā īpašumā pārvaldības sabiedrības vietnē un birojā "Mūsdienu nekustamā īpašuma fondi». Darbinieki palīdzēs izvēlēties pareizo fondu, noformēt dokumentus un veikt iemaksu.
Uzzināt vairāk