Kā nopirkt dzīvokli, kas jau atrodas hipotēkā

Vai ir iespējams iegādāties dzīvokli, kas jau atrodas hipotēkā

Hipotēku mājokli ieķīlā banka - ieraksts par to ir vienotajā valsts nekustamo īpašumu reģistrā. Īpašnieks nevar veikt darījumus ar šādu dzīvokli bez hipotēkas turētāja atļaujas: Rosreestr vienkārši nereģistrēs īpašumtiesību nodošanu. Bet tas nenozīmē, ka jūs nevarat pārdot vai iegādāties ieķīlātu nekustamo īpašumu. Vienkārši pati procedūra būs nedaudz sarežģītāka un ilgāka.

Kāpēc pārdot dzīvokli, kuram ir hipotēka

Ja dzīvoklis nonāca bankā ar tiesas starpniecību, jo īpašnieks ir parādā par aizdevumu, tad finanšu iestāde to pārdod atklātā izsolē. Kad īpašnieks pats nolemj pārdot ieķīlāto īpašumu, potenciālajiem pircējiem tas var būt aizdomīgs. Ir hipotēkas ir slavena verdzība, kuras važas var izmest tikai ar pēdējo samaksu. Ja cilvēks pārdod dzīvokli, kaut kas nav kārtībā ar viņu vai ar dzīvokli, daži uzskata.

Patiesībā tam var būt miljons iemeslu. Saimnieks nolēma pārcelties uz dzīvi citā pilsētā darba dēļ vai uz lielāku dzīvokli ģimenes papildināšanas dēļ. Laulātie šķiras, vēlas nomaksāt parādu un dalīties ar naudu par hipotēkas dzīvokli. Aizņēmējs ir mainījis finansiālos apstākļus, viņš nevar tikt galā ar aizdevumu un vēlas to atdot, pirms situācija kļūst nelabojama.

Protams, iemesls var būt kaut kas nepatīkams: jumts tek, pie ieejas atrodas zāļu atradne, un pārvaldības sabiedrība savāc tik daudz naudas, it kā ziemā kaisītu ietves ar Swarovski kristāliem. Bet jūs neesat apdrošināts pret šādiem riskiem pat tad, ja pērkat dzīvokli bez hipotēkas - jums tas vienkārši ir nepieciešams pārbaudi visu.

Tagad Krievijā gandrīz puseTiek nosaukta hipotēkas darījumu daļa ar mājokļiem Krievijā darījumi ar nekustamo īpašumu notiek, iesaistot hipotēku. Tātad tirgū būs vairāk dzīvokļu ar hipotēku.

Vai ir izdevīgi iegādāties dzīvokli, kas jau atrodas hipotēkā

Kad banka publiskā izsolē pārdod parādnieka dzīvokli, var sagaidīt ievērojamu atlaidi. Finanšu iestādei tas nav pamata aktīvs, tāpēc tā cenšas no tā atbrīvoties, vienkārši atdodot savu.

Pārdodot māju īpašniekam, nevar cerēt uz neparasti izdevīgu cenu. Bet viņš joprojām var nedaudz izmest - par nevajadzīgām nepatikšanām un lai jūs motivētu nopirkt dzīvokli ar apgrūtinājumu.

Kā nopirkt dzīvokli ar hipotēku

Atkarībā no apstākļiem dzīvokli var iegādāties dažādos veidos.

Ar hipotēkas atmaksu darījuma laikā

Nosacījumi: darījums tiek veikts ar tās bankas piekrišanu, kurā pašreizējais īpašnieks izsniedza hipotēku; pircējs iegādājas objektu par skaidru naudu.

Drošākā shēma. Tas aizsargā visas darījuma puses: pircēju, pārdevēju un banku. Apskatīsim piemēru.

Tiek pārdots dzīvoklis par 3 miljoniem rubļu. Banka dod savu piekrišanu darījumam un nosaka atlikušā parāda summu - 500 tūkstošus rubļu. Aprēķiniem izmanto divas šūnas. Pirms pirkšanas un pārdošanas līguma parakstīšanas tajos tiek ielikta pircēja nauda: 500 tūkstoši vienā un 2,5 miljoni citā.

Šūnu dokumentos ir noteikts, kurš un kad var paņemt rēķinus. Ja tiks parakstīts pirkšanas un pārdošanas līgums un īpašumtiesību nodošana tiks reģistrēta Rosreestr, banka to varēs paņemiet savus 500 tūkstošus no vienas šūnas, pārdevējs - 2,5 miljonus no otras, bet pircējs - hipotēku, kuru izņemt apgrūtinājumi. Ja darījums neizdosies, pircējs atgriezīs savus līdzekļus, un pārējiem nekas nemainīsies.

Dažreiz līdzekļus aizdevumam var noguldīt nevis ar depozīta kārbu, bet tieši bankā, taču finanšu iestāde jebkurā gadījumā aktīvi iesaistās procesā.

Ar parāda cesiju

Nosacījumi: darījums tiek veikts ar bankas piekrišanu, pircējs iegādājas mājokli ar hipotēku tajā pašā bankā.

Pircējs iesniedz pieteikumu hipotēkai bankā tā, it kā viņš pirktu jebkuru dzīvokli. Apstiprināšanas process būs līdzīgs un aizņems apmēram tikpat daudz laika. Tā kā viņš kļūs par aizņēmēju pēc pirkuma, finanšu iestāde pārbaudīs viņa maksātspēju un izlemjvai jūsu klients ir gatavs viņu redzēt.

Šeit papildus pirkšanas un pārdošanas līgumam starp banku un pircēju tiek noslēgts līgums par prasījumu cesiju uz veco aizdevumu vai jaunu aizdevuma līgumu. Apgrūtinājums Rosreestr tiek noņemts un tiek uzlikts jauns, reģistrējot nākamā īpašnieka tiesības.

Tatjana Trofimenko, vadošā juriste, Eiropas Juridiskais dienests

Arī šī shēma ir diezgan droša.

Ar hipotēkas pirmstermiņa atmaksu uz pircēja rēķina

Nosacījumi: banka nepiekrīt dzīvokli pārdot, pircējs dzīvokli iegādājas par skaidru naudu. Vai arī pircējs ņem aizdevumu no citas bankas.

Šajā gadījumā pircējs atmaksā aizdevumu. Attiecīgi viņam vajadzētu būt pieejamai summai, kas vienāda ar atlikušo parādu. Puses noslēdz provizorisku līgumu par dzīvokļa pārdošanu un pirkšanu, saskaņā ar kuru pārdevējam tiek pārskaitīta nauda hipotēkas slēgšanai. Tad no dzīvokļa tiek noņemts apgrūtinājums, un pēc tam mājoklis tiek pārdots kā nekustamais īpašums bez ķīlas.

Šī iespēja ir riskantāka pircējam, jo ​​nauda tiek pārskaitīta saskaņā ar līgumu, kas nav jāreģistrē Rosreestr.

Tatjana Trofimenko, vadošā juriste, Eiropas Juridiskais dienests

Teorētiski pārdevējs var atteikties reģistrēt pirkšanas un pārdošanas līgumu Rosreestr. Pircējs no tā varēs saņemt naudu, bet tikai ar tiesas starpniecību.

Ko atcerēties

• Jūs varat iegādāties dzīvokli, kas jau ir hipotēkā.
• Tas jāpārbauda tāpat kā korpuss bez apgrūtinājumiem.
• Drošāk ir nopirkt dzīvokli ar bankas piekrišanu un ar tās līdzdalību.